תמהיל הוא אפשרות לשלב מרכיבים ביחס שונה, כשכל אחד מהם יכול להשפיע על התוצאה הסופית. כיוון שישנו מספר גדול של אפשרויות ומרכיבים, ניתן לומר שתמהיל משכנתא עשוי להיות בנוי מאין ספור תמהילים, שאת היחס בין המרכיבים שלהם תבחרנה החברות להלוואות. נכון, ניתן להשתמש במחשבונים השונים ולראות איך מרכיב אחד מן התמהילים יכול להשפיע על האחר, אולם גם לאחר קבלת התוצאה הסופית ניתן להתמקח עליה בשלב המפגש עם נציג החברה, ולזכור, ש
משכנתא היא אמנם "נישואין לטווח ארוך" אולם גם אותה ניתן לשנות בהמשך באמצעות מיחזור משכנתא.
מסלול משכנתא – ברבית פריים
רבית פריים (P) היא הרבית הבסיסית שנקבעת על ידי הבנקים כדי לחשב את העסקאות שמול הלקוחות. בדרך כלל, קובעים את הרבית הזו על סמך נגזרת מהריבית שנקבעת על ידי בנק ישראל או הבנק הפדראלי שנותנים הלוואות ללקוחותיהם. זו ריבית שעומדת בליבה של המשוואה מול ריביות אחרות במגזר הפיננסי כלו.
מסלול משכנתא – ברבית קבועה
המסלול הזה נחלק לשניים – רבית צמודה או רבית שאינה צמודה למדד (קל"צ). הרבית הראשונה צמודה למדד המחירים לצרכן ומושפעת ממנו, ואילו הרבית השניה – לא. הרבית השניה נוחה יותר ללקוחות הבנקים, כיון שבנוסף, ניתן לפרוע אותה בכל זמן.
מסלול משכנתא – ברבית משתנה
כאשר ידוע כי בעוד מספר שנים אמור להשתחרר חיסכון או שרמת ההכנסות גדלה, יהיה קלאסי לקחת
הלוואה ברבית משתנה, אשר זולה ביחס למסלולים אחרים, ומאפשר פירעון גבוה יותר בעתיד, כשמחליטים מראש מתי הרבית תשתנה.