שינויים בשערי הריבית מתרחשים כל הזמן ולעיתים כדאי לבדוק האם ניתן להוזיל את שיעורי הריבית החודשים בתשלומי המשכנתא ולחסוך כסף רב בצורה זאת. תהליך זה נקרא מחזור המשכנתא, בתהליך מסלקים משכנתא קיימת על ידי לקיחות משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר. יש לבחון היטב מהם התנאים הטובים ביותר לבצע מחזור משכנתא כיוון שלעיתים תהליך זה גורר תשלומים נוספים.
מתי לבצע מחזור משכנתא ?
ישנם מספר תנאים בהם מומלץ לבצע מחזור משכנתא, התנאי הראשון הוא כאשר יש ירידת הריבית של המשכנתא, כלומר, ניתן לקבל ריבית נמוכה יותר מאשר הריבית על המשכנתא הנוכחית, תנאי שני בגינו כדאי לשקול מחזור משכנתא הינו על פי גובה ההחזר, כלומר התאמת גובה ההחזר לצרכים וליכולות הפיננסיות של הלווה כיום ולא על פי העבר, התנאי השלישי הינו מסלולי משכנתא אטרקטיביים יותר, כיום ישנם מסלולי משכנתא שלא היו קיימים בעבר ולעיתים מסלולים אלו יכולים להוביל לחסכון משמעותי.
חישובי כדאיות
על מנת לבחון האם כדאי לבצע מחזור משכנתא ולעבור ממסלול אחד לאחר יש לבצע בשלב הראשון חישובי ריביות עבור שני מסלולי המשכנתא, המשכנתא הנוכחית והמשכנתא הרצויה. לאחר מכן יש לבחון האם קיימות עמלות או קנסות במשכנתא הקיימת, במידה וקיימת עמלת פירעון מוקדם יש לדעת את גובה העמלה ולהשוותה להפרשי הריבית על מנת לדעת האם משתלם לשלם את העמלה.
עמלות פירעון מוקדם
עמלה זו מחולקת למספר פרמטרים: 1. עמלת אי הודעה, על הלווה להודיע לבנק לפחות עשרה ימים לפני סילוק המשכנתא, במידה והוא אינו מודיע קיימת עמלה של 0.1 אחוז מגובה המשכנתא הנפרעת 2. עמלת פיצוי מדד, במקרה בו נפרעת משכנתא צמודה למדד בין ה1-15 לחודש הלווה ישלם את מחצית המדד הממוצע של 12 החודשים האחרונים 3. עמלה תפעולית בגובה עשרות שקלים שנקבעת על ידי הבנק 4.עמלת הפרשי היוון, עמלה זו היא המשמעותית ביותר בחישוב כדאיות מחזור המשכנתא. עמלה זו מפצה את הבנק במידה והריבית הממוצעת היום לאותה תקופה נמוכה יותר מהריבית המשולמת. ככל שההפרשים גבוהים יותר גובה העמלה יהיה גבוה יותר.